Immobilien: Das müssen Sie beachten, wenn Sie kaufen wollen

Das eigene Einfamilienhaus ist für viele Schweizerinnen und Schweizer ein Traum. Laut offizieller Statistik des Bundesamtes für Statistik besitzen jedoch nur rund 730'000 Haushalte ein solches Haus.

Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss tief in die Tasche greifen. Nicht nur bei Einfamilienhäusern, sondern auch bei Eigentumswohnungen steigen die Preise rasant.

Die Finanzierung von Immobilien erfolgt in der Regel über eine Hypothek bei einer Bank. Damit die Bank die Hypothek bewilligt, muss der potenzielle Käufer oder die Käuferin seine Solvenz nachweisen. Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist das Eigenkapital, das mindestens 20 Prozent des Kaufpreises betragen sollte.

Der durchschnittliche Preis für ein Einfamilienhaus lag in der Schweiz Anfang 2025 bei 7839 Franken pro Quadratmeter.

Für ein 150 Quadratmeter grosses Haus ergibt sich ein Preis von 1'175'850 Franken. Das erforderliche Eigenkapital beträgt demnach 235'170 Franken (20 Prozent davon).

Zusätzlich fallen Gebühren wie Notarkosten, Grundbuchgebühren und Handänderungssteuern an, die je nach Kanton etwa drei bis fünf Prozent des Kaufpreises ausmachen können.

Für das Beispielhaus sollte daher mit zusätzlichen Kosten von etwa 35'000 bis 60'000 Franken gerechnet werden.

Maximal die Hälfte des Eigenkapitals darf sogenanntes weiches Eigenkapital sein, also Geld aus einem Vorbezug der Pensionskasse (zweite Säule). Die andere Hälfte muss hartes Eigenkapital sein, das aus Ersparnissen auf Konten, Sparbüchern oder Vorsorgegeldern der dritten Säule besteht.

Eine weitere Möglichkeit, das erforderliche Eigenkapital aufzubringen, sind Schenkungen oder verfrühte Erbschaften.

Private Darlehen gelten jedoch nicht als Eigenkapital, sondern als Fremdkapital. Sie müssen in einem ordnungsgemässen Vertrag festgehalten werden, da sie die Tragbarkeitsberechnung beeinflussen können.

Neben dem Eigenkapital prüft die Bank die Tragbarkeit der Finanzierung. Also ob der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin die Immobilie langfristig leisten kann.

Als Faustregel gilt, dass die kalkulatorischen Kosten des Eigenheims – bestehend aus Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalts- und Nebenkosten (ca. ein Prozent des Immobilienwerts pro Jahr) – nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsbruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Schweizer Staatsbürger sowie Staatsangehörige der EU/EFTA-Region mit einer Niederlassungsbewilligung (C-Bewilligung) oder einem Wohnsitz in der Schweiz können uneingeschränkt Immobilien kaufen.

Für Drittstaatsangehörige gelten strengere Regeln: Sie dürfen nur Immobilien für den direkten Eigenbedarf erwerben, nicht jedoch Renditeobjekte oder Ferienwohnungen.

Ausländische Staatsbürger ohne Wohnsitz in der Schweiz können in der Regel keine Immobilien kaufen. Eine Ausnahme sind Ferienwohnungen in touristischen Gebieten. Die jedoch einer Bewilligung unterliegen und strengen Kontingenten gemäss der Lex Koller unterworfen sind.

Die Lex Koller ist ein Gesetz von 1983. Benannt nach Bundesrat Arnold Koller, schränkt sie den Erwerb von Immobilien durch Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz stark ein. Es erlaubt den Kauf von Ferienwohnungen nur in bestimmten touristischen Gebieten und unterliegt strengen Kontingenten.

Zudem ist eine Bewilligung der zuständigen kantonalen oder kommunalen Behörde erforderlich. Auch geschäftlich genutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen von Drittstaatsangehörigen erworben werden, sofern diese in der Schweiz wirtschaftlich tätig sind.